Фонд «Інжуррейт» позичив військовій компанії «Вирій Індастрі» понад мільярд гривень: які ризики
Аналітик Олександр Бондаренко розповідає подробиці про інвестиційний фонд «Інжуррейт», який надав військовій компанії «Вирій Індастрі» позику на 1,075 млрд грн.
Військова компанія «Вирій Індастрі» отримала велику позику від «Інжуррейт» — найбільшого публічного інвестиційного фонду в Україні. Станом на 30 червня 2026 року під його управлінням перебували активи на 5,9 млрд грн (чисті — 5,7 млрд). Проте експерти й інвестори не забарилися з запитаннями: наскільки прозорі процеси у фонді, який рівень корпоративного контролю та управління ризиками і чи відповідає його робота міжнародним стандартам, прийнятим для фондів нерухомості.
Структура активів фонду «Інжуррейт»
За офіційними даними на 30 червня 2026 року, активи фонду були розподілені так: 2,68 млрд грн (45%) припадає на нерухомість, 2,46 млрд (41,3%) — на дебіторську заборгованість, 462 млн (7,7%) вкладено в ОВДП, 231 млн (3,9%) — в інші інвестиції, а 132 млн (2,2%) — це грошові кошти. Така структура не характерна для класичних REIT, де частка нерухомості зазвичай перевищує 90%.
До дебіторської заборгованості фонду належить і фінансова підтримка інших компаній — зокрема, в межах купівлі вінницького торговельно-розважального центру «Скайпарк». Щоб профінансувати цю угоду, проведену за сприяння «Аскор Інжур Скай», фонд використав власну позику і частково банківський кредит.
Позика компанії «Вирій Індастрі»: деталі та запитання
До дебіторської заборгованості входить і позика військовій компанії «Вирій Індастрі» на 1,075 млрд грн. На момент видачі ця сума дорівнювала 20% чистих активів фонду, а за підсумками червня вже становила 18% усіх активів. Варто зазначити, що кошти виділили ще до офіційного запуску нового інструменту — фонду «Інжур Мілтек», про який стало відомо лише в серпні 2026 року.
Як зазначають експерти, для фонду, який позиціонує себе як REIT і робить ставку на нерухомість, спрямування такої значної частки ресурсів у військовий сектор є відходом від профільної діяльності. За словами аналітика, керівництво, зокрема Андрій Жоржій, ухвалило це рішення без жодних публічних консультацій з інвесторами і задовго до того, як з'явилася інформація про новий продукт.
Прозорість управління та корпоративний контроль
Наявність і самостійність наглядової ради фонду — питання першочергової ваги. Утім, публічно нічого не відомо ні про склад цього органу, ні про ступінь його незалежності. Експерти вважають, що для належного контролю й запобігання конфліктам інтересів щонайменше половина членів наглядової ради має бути незалежною.
У «Інжуррейт» усі управлінські функції — від будівництва до продажу цінних паперів, девелопменту, оцінки активів та ухвалення інвестиційних рішень — підпорядковані єдиній вертикально інтегрованій структурі, що підвищує ризики угод із пов'язаними сторонами.
Активи фонду оцінює Baker Tilly, але замовником виступає керуюча компанія «Інжур КУА», якій вигідно завищувати їхню вартість: її винагорода становить 2,2% від цієї суми. Такий підхід до управління й оцінки не лише може спричинити конфлікт інтересів, а й робить картину для міноритарних інвесторів менш прозорою.
Ризики для інвесторів і питання диверсифікації
Інвесторам слід враховувати основні ризики: надмірну залежність від однієї приватної військової компанії та чималу дебіторську заборгованість. Для фонду, який за своєю специфікою має вкладати кошти переважно в нерухомість, спрямування капіталу в ОПК виглядає надто ризиковим. На думку експерта, так воно і є: військовий сектор несе значно більші загрози, ніж ринок нерухомості, з огляду на ймовірність форс-мажорів, втрату контрактів чи атаки на об'єкти.
Втім, фонд має і свої переваги. Певну фінансову стабільність і можливість оперативно повернути частину інвестицій забезпечують реальні активи, як-от вінницький ТРЦ «Скайпарк», 462 млн грн в ОВДП і 132 млн грн ліквідних коштів.
Вертикальна інтеграція та конфлікти інтересів
«Інжур» побудувала свою екосистему на вертикальній інтеграції, об'єднавши в одну групу керуючу компанію, брокера, девелопера, оцінювача, підрядників, а також фондову біржу, запуск якої заплановано. Такий підхід дає змогу без зволікань втілювати проєкти, проте створює певні ризики для прозорості й контролю, коли йдеться про масштабні операції з афілійованими структурами.
Міноритарним інвесторам потрібно, щоб угоди з афілійованими особами погоджувалися за налагодженими процедурами та під незалежним наглядом. Натомість чинна модель не дає їм змоги отримати детальну інформацію про умови й цілі надання позик, строки виконання зобов'язань чи гарантії їх повернення.
Прибутковість і валютні ризики
Уваги потребує й питання прибутковості, прив'язаної до долара. На думку експерта, не варто робити прогнози щодо доларових показників від вкладень в українські фонди нерухомості: переважна більшість договорів оренди в країні укладається у гривні, а ринок (насамперед київський) змушує власників іти на поступки щодо ставок. Тож інвесторам варто бути готовими як до валютних, так і до ринкових ризиків.
Висновок
Хоча «Інжуррейт» демонструє непогані темпи зростання й освоює нові інвестиційні продукти, в інвесторів є підстави для сумнівів: насторожують структура активів із переважанням дебіторської заборгованості та відсутність незалежного контролю. Прикладом ризиків, притаманних вертикальній інтеграції та угодам з афілійованими особами, є великий кредит військовій компанії, виданий ще до запуску відповідного фонду. На думку експертів, перш ніж вкладати капітал у фонди такого типу, слід ретельно оцінити всі ризики, структуру активів і рівень прозорості управління.
Матеріал підготувала Редакція Finposter · Як ми працюємо · Повідомити про помилку
← До всіх новин
