Ізраїльська модель проти недобудов: як банківські гарантії можуть захистити українських інвесторів
Ізраїльський адвокат Ігор Йофе та комерційна директорка RB Development Анна Мурашенко обговорили системні проблеми недобудов в Україні та можливі шляхи їх розв'язання, зокрема з урахуванням ізраїльського досвіду.
Тисячі родин-інвесторів в Україні цілком слушно називають проблему незавершеного житлового будівництва однією з найболючіших. Обіцяні квартири так і не дістаються тим, хто на них розраховував, хоча в справу йшли і кредити, і допомога рідних, і останні заощадження; часом минає не один рік. На думку експертів, вихід із кризи є. Анна Мурашенко (RB Development) та ізраїльський підприємець Ігор Йофе вважають, що варто взяти приклад з Ізраїлю: там цю проблему вдалося розв'язати завдяки системним реформам у банківській сфері та законодавстві.
Суть проблеми недобудов в Україні
Десятки напівзруйнованих будівель в українських мегаполісах, передусім у Києві, муляють око місту й позбавляють людей житла. Як зазначає Анна Мурашенко, за цим стоїть не стільки питання будівництва, скільки сукупність юридичних, фінансових та управлінських складнощів. І в кожної такої недобудови є своя історія: люди, які рік у рік відкладали гроші, позичали, спиралися на підтримку батьків, а зрештою залишилися і без даху над головою, і без будь-яких перспектив.
Не можна сказати, що за останні роки регуляторна політика у будівництві в Україні не покращилася, однак системно підійти до об'єктів, які вже стали проблемними, так і не вдалося. Немає ні чіткої класифікації, ні алгоритму, ні механізмів, що дають змогу передати недобудову іншому забудовнику. Тож навіть за наявності наміру завершити об'єкт бюрократія та юридичні перепони створюють надто багато труднощів.
Ізраїльський досвід: законодавство та банківські гарантії
Два десятиліття тому Ізраїль мав справу з цілою хвилею недобудованих об'єктів, зазначає Ігор Йофе. Усе змінилося після того, як один із великих забудовників збанкрутував і сотня родин залишилася без квартир: держава докорінно переглянула закони. Тепер інвесторам не загрожує втрата вкладень — їхній капітал захищений банківською гарантією.
За ізраїльською системою безпосередньо забудовнику надходить лише 7% суми, решта осідає на спеціальному банківському рахунку під повним наглядом банку. Саме банк фінансує будівництво й стежить за тим, як витрачаються гроші, гарантуючи, що проєкт буде завершено навіть у разі банкрутства забудовника. За 20 років в Ізраїлі не зафіксовано жодного випадку, коли б інвестор залишився без квартири. Відповідальність за добудову лежить на банку, а контроль забезпечують зовнішній і внутрішній аудит.
Ризики та прибутковість інвестицій в Україні та Ізраїлі
На думку Ігоря Йофе, якщо зіставити ринки, то в Україні середня прибутковість від оренди сягає 8%, тоді як в Ізраїлі — 2–2,5%. Щоправда, ризики в Україні значно вищі — воєнні, фінансові, юридичні. Попри це інвестиції тут залишаються цікавими, адже аналітики прогнозують різке зростання цін на нерухомість після війни.
В Ізраїлі ж навіть під час воєнних дій ціни на житло не злітають, до того ж держава відшкодовує будь-які збитки від бойових дій. В Україні інвесторам доводиться стикатися з відсутністю гарантій і певною недовірою до ринку, через що нові вкладення не надходять у потрібному обсязі.
Як розв'язати проблему недобудов: пропозиції експертів
Анна Мурашенко та Ігор Йофе вважають, що Україні потрібні чіткі закони й алгоритми роботи з проблемними об'єктами. Серед пропозицій:
- Запровадження класифікації недобудов і критеріїв визнання об'єкта проблемним (наприклад, якщо будівництво заморожене понад 2 роки).
- Проведення державних тендерів або аукціонів для передачі недобудови новому забудовнику.
- Забезпечення доступу до документації та продовження дії дозвільних документів для нових учасників.
- Запровадження процедури банкрутства для забудовників, які не виконують зобов'язань, із призначенням незалежного аудитора та подальшим продажем боргів через аукціон.
Експерти впевнені: якщо держава створить прозорі правила й мінімізує бюрократичні перешкоди, багато будівельних компаній будуть готові братися за добудову проблемних об'єктів. Це дасть змогу повернути довіру інвесторів і пожвавити ринок.
Зовнішні та внутрішні інвестори: хто готовий вкладати
Як зазначає Ігор Йофе, сьогодні в українську нерухомість вкладають переважно досвідчені іноземні інвестори: вони вже знайомі з ринком, мають перевірених партнерів на місці й не раз бачили, як проєкти доводять до кінця. Що ж до новачків, то вони виявляють надзвичайну обачність і відводять Україні у своєму портфелі статус високоризикового напряму (не більше 15% капіталу).
В Ізраїлі ситуація інша: там держава відшкодовує будь-які збитки внаслідок воєнних дій — чи то майно, житло, чи забезпечення тимчасовим прихистком для постраждалих. В Україні такої практики немає, та й застрахуватися від воєнних ризиків фактично неможливо. Звідси висновок: щоб зацікавити нового інвестора, самих лише фінансових стимулів замало — потрібні гарантії того, що вкладення будуть у безпеці.
Практичні кроки для інвесторів та ініціативних груп
На думку Анни Мурашенко, інвесторам, чиї справи зайшли в глухий кут через недобудову, варто об'єднатися в кооперативи, скласти реєстр пайовиків із зазначенням часток і мати повний комплект проєктної та дозвільної документації. Такий підхід спростить юридичну експертизу й пошук нового забудовника.
Проте не все так просто: колишні забудовники нерідко перешкоджають передачі об'єкта, і саме їхній опір, а також потреба відновити документи стають найважчим випробуванням. Якщо держава належним чином не долучається до процесу, від цих ініціатив залишаються лише бюрократія та незрозумілість, за яким алгоритмом діяти.
Соціальний аспект і роль держави
На думку експертів, за кожною недобудовою стоять не просто якісь інвестиції — вирішуються долі простих людей, для яких квартира є плодом багаторічної праці. Від держави вимагається більше, ніж захист прав інвесторів: потрібно підтримати постраждалих, зробити всі процеси відкритими й загалом сприяти тому, щоб будівництво довели до кінця.
В Ізраїлі, спираючись на дієве законодавство та високі податкові надходження, держава бере на себе роль компенсатора збитків для бізнесу й громадян. В Україні така практика лише налагоджується, однак можна очікувати, що найближчим часом буде вироблено чіткі й однозначні правила.
Висновок
Ринок нерухомості України опинився в непростій ситуації: без системних реформ і механізмів захисту інвесторів проблема недобудов лише загострюватиметься. Приклад Ізраїлю показує, що державна підтримка, банківські гарантії та прозорі закони дають змогу покінчити з цією проблемою раз і назавжди. На думку фахівців, Україна цілком здатна перейняти такий підхід — це поверне довіру до ринку й дасть тисячам родин змогу отримати власне житло.
Матеріал підготувала Редакція Finposter · Як ми працюємо · Повідомити про помилку
← До всіх новин
