Израильская модель как решение проблемы недостроев в Украине: опыт, механизмы и перспективы
Израильский адвокат Игорь Йофе и коммерческий директор RB Development Анна Мурашенко обсудили системные проблемы недобудов в Украине и возможные решения, включая израильский опыт.
Тысячи семей-инвесторов в Украине по праву называют проблему незавершённого жилищного строительства одной из самых болезненных. Обещанные квартиры так и не достаются тем, кто на это рассчитывал, а ведь в дело были пущены и кредиты, и помощь родни, и последние накопления; порой проходит не один год. По мнению экспертов, выход из кризиса есть. Анна Мурашенко (RB Development) и Игорь Йофе, предприниматель из Израиля, полагают, что стоит взять пример с израильского опыта: у них эту ситуацию удалось разрешить, проведя реформы в банковской сфере и законодательстве на системном уровне.
Суть проблемы недостроев в Украине
Десятки полуразрушенных зданий в украинских мегаполисах, в Киеве прежде всего, являются бельмом на глазу для города и обкрадывают людей с их жильём. Как отмечает Анна Мурашенко, за этим скрывается не столько вопрос строительства, сколько совокупность юридических, финансовых и управленческих сложностей. И у каждого такого недостроя есть своя история: люди, которые из года в год откладывали средства, брали в долг, опирались на поддержку родителей, а в конечном итоге лишены и крова, и каких-либо перспектив.
Нельзя сказать, что в Украине за последние годы регуляторная политика в строительстве не стала лучше, однако системно подойти к тем объектам, что уже стали проблемой, так и не удалось. Нет ни чёткой классификации, ни алгоритма, ни механизмов, позволяющих передать недострой другому застройщику. Так что при наличии намерения довести объект до конца бюрократия и юридические препоны накладывают на это слишком много трудностей.
Израильский опыт: законодательство и банковские гарантии
Два десятилетия назад Израиль имел дело с целой волной недостроенных объектов, отмечает Игорь Йофе. И всё изменилось после того, как один из крупных застройщиков обанкротился, лишив сотню семей их квартир: государство пересмотрело законы до основания. Теперь инвесторам не грозит утрата вложений, их капитал под защитой банковской гарантии.
В рамках израильской системы напрямую к застройщику идёт лишь 7% от суммы, прочее оседает на особом банковском счёте под полным надзором банка. Именно он финансирует стройку и следит за тем, как тратятся деньги, давая поруку, что проект будет доведён до конца, пусть даже при банкротстве строителя. За 20 лет в Израиле не зафиксировано ни одного случая, чтобы инвестор остался без квартиры. Ответственность за достройку лежит на банке, а контроль обеспечивается внешним и внутренним аудитом.
Риски и доходность инвестиций в Украине и Израиле
По мнению Игоря Йофе, если взять и сопоставить рынки, то в Украине средняя доходность от аренды доходит до 8%, израильская составляет 2-2,5%. Правда, в Украине риски куда как выше – военные, финансовые, юридические. Тем не менее инвестиции здесь остаются интересными, ибо аналитики прогнозируют после войны обвал цен на недвижимость в сторону увеличения.
В Израиле же, даже при военных действиях, цены на жильё не взлетают, да и государство возместит любой ущерб от боевых действий. В Украине инвесторам приходится иметь дело с отсутствием гарантий и некоторым недоверием к рынку, что не даёт новым вложениям поступать в нужном объёме.
Как решать проблему недостроев: предложения экспертов
Анна Мурашенко и Игорь Йофе считают, что Украине необходимы четкие законы и алгоритмы для работы с проблемными объектами. Среди предложений:
- Введение классификации недостроев и критериев признания объекта проблемным (например, если строительство заморожено более чем на 2 года).
- Проведение государственных тендеров или аукционов для передачи недостроя новому застройщику.
- Обеспечение доступа к документации и продление разрешительных документов для новых участников.
- Введение процедуры банкротства для застройщиков, которые не выполняют обязательства, с назначением независимого аудитора и последующей продажей долгов через аукцион.
Эксперты уверены: если государство создаст прозрачные правила и минимизирует бюрократические препятствия, многие строительные компании будут готовы брать на себя достройку проблемных объектов. Это позволит вернуть доверие инвесторов и оживить рынок.
Внешние и внутренние инвесторы: кто готов вкладывать
Как отмечает Игорь Йофе, в украинскую недвижимость сегодня вкладывают преимущественно иностранные инвесторы со стажем: они уже знакомы с рынком, имеют проверенных партнёров на месте и не раз видели, как завершаются проекты. Что до новичков, то те проявляют крайнюю осмотрительность, отводя Украине в своём портфеле статус высокорискового направления (не более 15% капитала).
Ситуация в Израиле иная: там государство возмещает любые убытки вследствие военных действий, будь то имущество, жильё или обеспечение временным пристанищем для пострадавших. В Украине подобной практики нет, да и застраховаться от военных рисков по факту невозможно. Отсюда вывод: чтобы заинтересовать нового инвестора, одних финансовых стимулов мало, нужны гарантии того, что вложения будут в безопасности.
Практические шаги для инвесторов и инициативных групп
По мнению Анны Мурашенко, инвесторам, чьи дела оказались в тупике из-за недостроя, следует объединиться в кооперативы, составить реестр пайщиков с указанием долей и иметь при себе весь комплект проектной и разрешительной документации. Подобный подход упростит юридическую экспертизу и подбор нового застройщика.
Однако не всё так просто: прежние застройщики нередко ставят преграды на пути передачи объекта, и их сопротивление, а также необходимость воссоздать документы представляют собой самое нелёгкое испытание. Если государство не включается в процесс должным образом, от этих инициатив остаётся лишь бюрократия и неясность, какой алгоритм действовать.
Социальный аспект и роль государства
По мнению экспертов, за любым недостроем не просто вложены какие-то инвестиции, а решаются судьбы простых людей, чья квартира — плод их труда на протяжении многих лет. От государства требуется больше, чем охрана прав инвесторов: необходимо поддержать тех, кто пострадал, сделать все процессы открытыми и в целом содействовать тому, чтобы стройка была доведена до конца.
В Израиле, опираясь на действенное законодательство и высокие налоговые сборы, государство берет на себя роль компенсатора ущерба для бизнеса и граждан. В Украине подобная практика пока отлаживается, однако можно ожидать, что в обозримом будущем будут выработаны недвусмысленные правила.
Вывод
Рынок недвижимости Украины имеет дело с непростой ситуацией: в отсутствие системных реформ и охранных механизмов для инвесторов ситуация с недостроями будет лишь ухудшаться. На то есть пример Израиля, где государственная поддержка, банковские гарантии и откровенность в законах позволяют покончить с этой проблемой раз и навсегда. По мнению специалистов, Украине вполне по силам перенять такой подход, что вернёт доверие к рынку и позволит тысячам семей обзавестись собственным жильём.
Материал подготовила Редакция Finposter · Как мы работаем · Сообщить об ошибке
← Ко всем новостям
