Forest Trinity Resort у Буковелі: чи варто інвестувати в апарт-готель Perspectiva Group
Олександр Бондаренко проаналізував інвестиції в готельний комплекс Forest Trinity Resort у Карпатах. Експерт звертає увагу на ризики, завищені ціни та недостатньо обґрунтовані розрахунки проєкту.
Апарт-готель Forest Trinity Resort у Буковелі, який зводить Perspectiva Group, — масштабний проєкт. Вклавши кошти в комплекс, можна розраховувати на пристойну прибутковість, але не варто забувати про високий поріг входу та пов'язані з цим ризики. Олександр Бондаренко, експерт із цього питання, у своїй аналітиці зіставив Forest Trinity Resort із тим, що пропонує ринок, і виклав усі перспективи, юридичні тонкощі та економіку таких інвестицій.
Основні параметри проєкту та ціни
Forest Trinity Resort — перший у Карпатах курорт такого роду (Trinity Resort). Це комплекс із трьох будівель зі спільною інфраструктурою, проте кожна з них має власну концепцію відпочинку. До послуг гостей — апартаменти, ресторани й бари, велнес-СПА тощо, однак інвесторам пропонують вкладати кошти лише в апарт-номери.
Вартість останніх чимала: Superior у стандартному виконанні коштуватиме щонайменше 132 750 доларів (близько 4 500 за «квадрат»), Deluxe — 197 800. За Family (45–50 кв. м) просять 269 100 доларів, тобто понад 5 000 за квадратний метр, Junior Suite коштує 347 000, Presidential Suite площею понад 100 кв. м — 500 000. Експерт вважає, що це ціни рівня європейських столиць, а не українського курорту.
Прибутковість і терміни запуску
За словами девелопера, річна прибутковість у гривні становитиме 12%. Бондаренко ж вважає таку оцінку необ'єктивною: вона не дає уявлення про інфляцію та ризики, пов'язані з девальвацією. І це зрозуміло: на українському ринку готельної нерухомості розрахунки за замовчуванням ведуть у національній валюті.
Здати комплекс в експлуатацію планують у третьому кварталі 2028 року, але, як зазначає експерт, інвесторам не варто чекати виплат до кінця 2029-го. У перші роки готель працюватиме в нуль або навіть у мінус. Отже, щонайменше три роки вкладники не побачать своїх грошей, перш ніж ті почнуть приносити дивіденди.
Окупність і ризики ліквідності
Згідно з рекламою, вкладення мають окупитися за 8–10 років. Проте експерт вважає, що на практиці термін буде іншим — близько 12–14 років, і не в останню чергу через дорожнечу номерів. Та й без реновації готель 10–12 років не пропрацює, а це додаткові витрати і, як наслідок, тимчасове скорочення виплат інвесторам.
Щодо апарт-готелів в Україні, то ринок тут не вирізняється ліквідністю. Продати номер через 5 років вдасться лише зі знижкою щонайменше 20% від початкової ціни, якщо врахувати амортизацію. Для номера площею 30 кв. м це обернеться збитком у 27 000 доларів, і весь прибуток, отриманий за п'ять років, просто піде в мінус.
Ключові чинники прибутковості: ADR і завантаження
На фінансову модель проєкту впливають два параметри: завантаження, тобто відсоток зайнятих номерів, і ADR (середня вартість доби проживання). Для розрахунків взято ADR у 8 000 гривень, або близько 200 доларів, — такі ціни в Буковелі сезонні. В інший час року тарифи будуть нижчими. Щодо завантаження, то девелопер обіцяє 80%, однак експерт вважає, що середньорічний показник не перевищить 63–65%, — це цілком реалістично як для Буковеля, так і для Києва.
Не виключено, що з відкриттям кордонів і появою на ринку нових курортів туристи знайдуть інші варіанти, і ADR та завантаження підуть униз. Тоді інвестиції окупатимуться довше — 14 років замість 12, а прибутковість від цього постраждає.
Керуюча компанія та якість сервісу
Управляти Forest Trinity Resort буде компанія Maestro Hotel Management, репутація якої на ринку не підтверджена і про яку загалом мало що відомо. Бондаренко припускає, що це своєрідний внутрішній сервіс девелопера, а отже, для інвесторів виникають певні ризики: у разі неякісного обслуговування вони не зможуть домогтися зміни керуючої компанії. До того ж незрозумілий досвід цієї фірми ставить під сумнів її професіоналізм, від якого зрештою залежать такі речі, як відгуки гостей і завантаження.
Юридичні та девелоперські ризики
На думку експерта, до юридичного боку інвестицій слід підходити з належною увагою. Інвесторові потрібно, щоб на його ім'я в реєстрі майнових прав було оформлено витяг щодо конкретного номера. Проте проблема ліквідності нікуди не зникає: у разі перепродажу ціна може піти вниз, адже потенційний покупець насамперед дивитиметься, у якому стані номер і яка його прибутковість.
Крім того, не можна не згадати про ризики, властиві будь-якому девелоперському проєкту: від якості робіт і термінів будівництва до затримок із введенням об'єкта в експлуатацію та подальшим використанням.
Альтернативи та рекомендації
Бондаренко вважає, що в Європі за 4 500–5 000 доларів за квадратний метр можна знайти нерухомість із кращою ліквідністю та стабільнішими доходами. Водночас українські пропозиції тієї ж цінової категорії обіцяють швидшу окупність і несуть менше ризиків, даючи 8–9% річних у гривні.
Щодо Forest Trinity Resort, то експерт вбачає тут радше венчурний характер вкладень: реалізація проєкту пов'язана зі значною часткою невизначеності, а щоб повернути капітал і вийти на прибуток, знадобиться не один рік.
Висновок
Проєкт Forest Trinity Resort за ринковими мірками недешевий і претендує на звання амбітного. Він може зацікавити інвестора, якого не лякають високі ризики й те, що повернення вкладень затягнеться. Водночас є підстави вважати такі вкладення сумнівними: ціни завищені, ринок апарт-готелів малоліквідний, та й прозорість керуючої компанії залишає бажати кращого. Перш ніж ухвалювати рішення, варто ретельно зважити всі ризики й перспективи прибутковості, порівнявши їх з іншими варіантами нерухомості.
Джерела
Матеріал підготувала Редакція Finposter · Як ми працюємо · Повідомити про помилку
← До всіх новин
