Forest Trinity Resort в Буковелі: стоит ли инвестировать в новый отельный проект Perspectiva Group
Александр Бондаренко проанализировал инвестиции в гостиничный комплекс Forest Trinity Resort в Карпатах. Эксперт обращает внимание на риски, завышенные цены и недостаточно обоснованные расчеты проекта.
Апарт-отель Forest Trinity Resort в Буковели, который возводит Perspectiva Group, — это проект большого масштаба. Вложившись в комплекс, можно рассчитывать на приличную доходность, но не стоит забывать о высоких порогах входа и сопряжённых с этим рисках. Александр Бондаренко, эксперт по данному вопросу, в своей аналитике сопоставил Forest Trinity Resort с тем, что предлагает рынок, и изложил все перспективы, юридические тонкости и экономику подобных инвестиций.
Основные параметры проекта и цены
Forest Trinity Resort, первый в Карпатах курорт своего рода (Trinity Resort), представляет собой комплекс из трёх зданий с единой инфраструктурой, но каждое из них имеет свою концепцию отдыха. В распоряжении гостей здесь апартаменты, рестораны и бары, велнес-СПА и прочее, тем не менее от инвесторов ожидается участие лишь в апарт-номерах.
Стоимость последних немалая: Superior в стандартном исполнении обойдётся не дешевле 132 750 долларов (около 4 500 за «квадрат»), Deluxe — 197 800. За Family (45–50 кв. м) просят 269 100 долларов, то есть более 5 000 за квадратный метр, Junior Suite стоит 347 000, Presidential Suite свыше 100 кв. м — 500 000. Эксперт считает, что это цены на уровне европейских столиц, а не украинского курорта.
Доходность и сроки запуска
По словам девелопера, в гривне годовой доход составит 12%. Бондаренко же считает такую оценку необъективной: она не дает представления об инфляции и рисках, сопряжённых с девальвацией. И это понятно, на украинском рынке гостиничной недвижимости расчёты по умолчанию идут в национальной валюте.
Планируется сдать комплекс в эксплуатацию в третьем квартале 2028 года, но, как отмечает эксперт, инвесторам не стоит ждать выплат до конца 2029-го. В первые годы отель уйдёт в ноль или даже в минус. Значит, свои деньги вкладчики не увидят как минимум три года, прежде чем начнут приносить дивиденды.
Окупаемость и риски ликвидности
Согласно рекламе, вложить средства можно с окупаемостью 8–10 лет. Эксперту, однако, представляется, что на практике срок будет иным, порядка 12–14 лет, и не в последнюю очередь из‑за дороговизны номеров. Да и отель не прослужит 10–12 лет без реновации, а это лишние траты и, как следствие, некие временные урезания выплат для инвесторов.
Что касается апарт-отелей Украины, то рынок здесь не отличается ликвидностью. Продать номер спустя 5 лет удастся лишь со скидкой от первоначальной цены не менее 20%, если учесть амортизацию. В случае 30‑квадратного номера это обернётся убытком в 27 000 долларов, и вся прибыль, полученная за пятилетний период, попросту уйдёт в минус.
Ключевые факторы доходности: ADR и загрузка
На финансовую модель проекта влияют два параметра: загрузка, то есть процент занятости номеров, и ADR (средние сутки). Для выкладок мы берём ADR в 8 000 гривен или порядка 200 долларов, такие цены сезонные для Буковеля. В остальное время года тарифы будут ниже. Что до загрузки, девелопер обещает 80%, однако эксперт считает, что среднегодовой показатель не поднимется выше 63–65% – это вполне реалистично как для Буковеля, так и для Киева.
Не исключено, что с открытием границ и приходом на рынок новых курортов туристы найдут иные варианты, и ADR с загрузкой пойдут вниз. Инвестиции тогда окупятся дольше, за 14 лет вместо 12, а доходность от этого пострадает.
Управляющая компания и качество сервиса
Вести дела в Forest Trinity Resort будет компания Maestro Hotel Management, чья репутация на рынке не подтверждена и о которой в целом мало что известно. Бондаренко полагает, что это своего рода внутренний сервис девелопера, а значит для инвесторов появляются определённые риски: при некачественном обслуживании они не смогут настоять на смене управляющей компании. И без того непонятный опыт этой фирмы ставит под вопрос её профессионализм, от которого в конечном счёте зависят такие вещи, как отзывы гостей и загрузка.
Юридические и девелоперские риски
По мнению эксперта, следует с должным вниманием подходить к юридической стороне инвестиций. От инвестора требуется, чтобы на его имя в реестре имущественных прав была оформлена выписка по конкретному номеру. Тем не менее проблема ликвидности никуда не девается: при перепродаже цена может уйти вниз, поскольку потенциальный покупатель прежде всего будет смотреть на то, в каком состоянии находится номер и какова его доходность.
Кроме того, нельзя не упомянуть о рисках, свойственных любому девелоперскому проекту: от качества работ и сроков возведения до задержек с вводом объекта в эксплуатацию и последующим использованием.
Альтернативы и рекомендации
Бондаренко полагает, что в Европе за 4 500–5 000 долларов с квадратного метра удастся найти недвижимость, отличающуюся лучшей ликвидностью и стабильными доходами. В то же время украинские предложения той же ценовой категории обещают окупиться быстрее и несут меньше рисков, давая 8–9 % в гривне в год.
Что касается Forest Trinity Resort, эксперт усматривает здесь скорее венчурный характер вложений: реализация проекта сопряжена с немалой долей неопределённости, а чтобы вернуть капитал и выйти на прибыль, потребуется не один год.
Вывод
Проект Forest Trinity Resort, по меркам рынка, обходится недешево и претендует на звание амбициозного. Он способен привлечь внимание инвестора, не пугающегося высоких рисков и того, что возврат вложений затянется. В то же время есть основания считать подобные вложения спорными: цены завышены, рынок апарт-отелей отличается низкой ликвидностью, да и управляющая компания оставляет желать лучшего в плане прозрачности. Имеет смысл, прежде чем решиться, как следует взвесить все риски и перспективы доходности, сопоставив с другими вариантами недвижимости.
Источники
Материал подготовила Редакция Finposter · Как мы работаем · Сообщить об ошибке
← Ко всем новостям
