Готельна нерухомість в Україні: ризики, дохідність і перспективи ринку на думку Apartel Resorts
Експерт із готельної нерухомості Євген Кудрявченко оцінив перспективи ринку апарт-готелів в Україні та розповів, які ризики чекають на інвесторів.
Український ринок готельної нерухомості останнім часом активно зростає, хоча економічна й логістична ситуація аж ніяк не проста. Партнер Apartel Resorts Євген Кудрявченко вважає, що ринок нині ніби переосмислює себе: інвесторам потрібні справжня дохідність і прозорість, а проєкти, які не виправдовують очікувань, відійдуть на другий план. У цьому матеріалі ми оцінюємо, що відбувається, наводимо основні показники рентабельності й рекомендації для тих, хто вклав кошти в цей сектор, і зазираємо в майбутнє галузі на кілька років уперед.
Стан ринку: бум і виклики
Від 2022 року український ринок готельної нерухомості суттєво змінився. Так, у Києві обсяг угод упав із 10 до 1 млрд доларів, і девелоперам довелося переносити інвестиції в інші, безпечніші регіони. На цьому тлі з'явилося близько 60 нових проєктів, причому для багатьох їхніх ініціаторів готельний сегмент став першим досвідом роботи.
Утім, ажіотаж уже минає, поступаючись місцем операційній ефективності. Будівництво гальмують затримки: то через недосвідченість забудовників, то через такі обставини, як мобілізація, проблеми з логістикою чи знищені склади й техніка. Кудрявченко констатує, що запізнення на пів року — дев'ять місяців тепер звична справа, а якщо проєкт зупиняється на рік-два, ситуація стає критичною. Інвестори налаштовані скептично й не поспішають вкладати кошти, адже з 25 готелів, які обіцяли відкрити, готові лише чотири.
Як обрати проєкт для інвестицій: поради експерта
Кудрявченко радить, перш ніж вкладати гроші, ретельно оцінити локацію: чи підходить вона для вашого власного відпочинку, чи немає поруч сміттєзвалища або залізничних колій. Не менш важливо ознайомитися з тим, що девелопер уже збудував: поїхати на його об'єкти, перевірити, чи відповідають рендери дійсності, і випробувати сервіс. Якщо забудовник не має достатнього досвіду, варто переконатися в його діловій репутації та подивитися на його проєкти в інших галузях. Досвідчені команди означають менші ризики, тоді як «андердоги» можуть принести більший дохід, але й небезпека тут вища.
Помилки та еволюція: досвід Apartel Resorts
Перший готель компанія почала будувати ще 2017 року. Проте, як зазначає Кудрявченко, старт не обійшовся без хиб: були проблеми з логістикою для гостей і працівників, звукоізоляція залишала бажати кращого, а земля так і лишалася неоформленою. Утім, команда робила висновки з кожного наступного проєкту. У проєктуванні почали робити ставку на доступність і сервіс, автоматизували шлагбауми й замки, упорядкували інфраструктуру. Сьогодні Apartel Resorts вибудовує все за комплексною схемою — від самого проєкту до управління ним, а це дає змогу тримати високу планку обслуговування й оперативно виправляти будь-які недоліки.
Механіка дохідності: що отримує інвестор
За словами Кудрявченка, інвестор може розраховувати на три види доходу:
- Операційний дохід: щомісячна частка чистого прибутку готелю (після вирахування витрат), пропорційна площі номера.
- Зростання капіталізації: подорожчання нерухомості після завершення будівництва й запуску (наприклад, із $3 000 до $4 500 за кв. м).
- Економія на відпочинку: можливість безкоштовно відпочивати у своєму номері до 30 днів на рік, що рівнозначно економії $7–8 тис. щороку.
Одні інвестори заходять заради швидкого перепродажу в міру зростання вартості, інші — заради довгострокового пасивного доходу (10–15% річних) і сімейного відпочинку. Важливо уточнювати структуру дохідності: обіцяні 15% можуть охоплювати як операційний прибуток, так і потенційну капіталізацію.
Ключові чинники прибутковості: завантаження та інфраструктура
Дохідність насамперед визначає середньорічне завантаження готелю. В Apartel Resorts виходять із того, що для беззбитковості достатньо 40–50% завантаження, а все, що понад це, спрямовують на виплати інвесторам. Звісно, в Одесі чи Буковелі сезонний бізнес дає змогу заробити за кілька місяців, але Apartel Resorts орієнтується на цілорічну роботу: для цього створюють потрібні сервіси та інфраструктуру для будь-якого сезону й різної аудиторії.
Так, 2025 року три готелі компанії принесли близько 550 млн грн валового доходу, понад 230 млн з них уже розподілено між інвесторами. А із запуском нових об'єктів у 2026-му можна очікувати зростання обороту на 20–30%.
Модель управління: девелопер і управлінська компанія в одній особі
Кудрявченко вважає, що найкращий варіант — модель, за якої управлінська компанія і девелопер є єдиною структурою. Так не доводиться шукати винних у різних підрозділах: можна оперативно виправляти недоліки проєкту й вкладати кошти в інфраструктуру, чи то купівля генераторів, чи розвиток ресторанної частини. Для інвестора це питання прозорості: він бачить, що компанія зацікавлена в довгостроковому успіху проєкту, і це дає йому впевненість.
Ризики та їх розподіл
Інвестиційні ризики можна поділити на операційні (завантаження, управління) і девелоперські, пов'язані з будівництвом і строками. Протягом кількох місяців після відкриття Apartel Resorts покриває збитки за рахунок прибутку майбутніх періодів. На ремонт і амортизацію відраховують 2% валової виручки.
Якщо йдеться про додаткові інфраструктурні проєкти, як-от будівництво ковзанки, компанія дає інвесторам змогу долучитися до них, причому фінансування здійснюватиметься з майбутнього прибутку, а не за рахунок нових внесків.
Щодо розподілу чистого прибутку, то 85% отримують інвестори, а 15% залишає собі управлінська компанія. При цьому виплати для кожного номера однакові, що унеможливлює будь-які маніпуляції із завантаженням. Трапляються й варіанти з гарантованою дохідністю, скажімо, 6% у Словенії, — тоді управлінська компанія закладає ризики в розрахунок середнього показника.
Всесезонні проєкти: приклад Apartel Polyana
Apartel Polyana — флагманський проєкт, який вийде на ринок 2029 року, — це курорт, що працюватиме в будь-який сезон. Інфраструктура тут розвинена повною мірою: спортивний комплекс площею 5 000 кв. м, event-холи й басейни, дитячі зони, медцентр із мінеральною водою. На 15 га розміщено 104 000 кв. м забудови.
Кудрявченко вважає, що такий масштаб гарантує захист інвестицій, адже жоден новий готель, хай яким невеликим він буде, не зможе скласти конкуренцію подібному комплексу.
Проєкт реалізують на Закарпатті, де є і унікальна природа, і відносна безпека, а до кордонів Європи — рукою подати. Створена інфраструктура має забезпечити цілорічний потік гостей і стабільне завантаження, без якого неможливі регулярні виплати інвесторам.
Вихід на європейський ринок: досвід Словенії
Словенський проєкт Atlantida Rogaska став для Apartel Resorts відправною точкою в освоєнні Європи. Як управлінська компанія, Apartel Resorts не лише проводить реновацію об'єкта, а й гарантує інвесторам 6% річних протягом перших трьох років. Хоча європейський ринок і вирізняється суворістю щодо бюрократії, сертифікації та безпеки, натомість він дає змогу працювати з інституційними інвесторами й отримувати кредити на вигідних умовах. А управлінський досвід, набутий у Європі, відкриє компанії простір для розширення бізнесу та залучення нових клієнтів, серед яких будуть і гості з Європи, що відвідують готелі в Україні.
Вплив війни: зростання витрат і нові можливості
Від 2022 року ціни на будівництво готелів в Україні зросли вдвічі. Там, де ще недавно квадратний метр коштував $3 000, тепер щонайменше $5 000. Причина і в логістиці, яка розвалилася після 2022-го, і в подорожчанні матеріалів, і в потребі купувати комплектуючі за кордоном. Але й якість стала іншою: у будівництві застосовують новіші технології та матеріали.
Поштовх внутрішньому туризму дали ускладнений виїзд і закриті кордони. Це стимулювало галузь, сприяло підвищенню стандартів сервісу й запуску нових проєктів. Кудрявченко вважає, що коли кордони відкриються, українські готелі матимуть усе для конкуренції, спираючись на адекватне співвідношення ціни та якості.
Прогнози і рекомендації для інвесторів
Експерт прогнозує, що найближчі 5 років ринок готельної нерухомості в Україні пройде етап «перечищення»: неефективні проєкти підуть, а лідери закріпляться завдяки операційній ефективності та стандартизації сервісу. Ключові рекомендації для інвесторів:
- Оцінювати локацію та інфраструктуру.
- Вивчати досвід і репутацію девелопера.
- Аналізувати структуру дохідності та політику розподілу ризиків.
- Враховувати сезонність і стабільність завантаження.
- Звертати увагу на масштаб і унікальність проєкту.
Найближчими роками готельна нерухомість залишатиметься привабливою для інвестицій за умови грамотного вибору проєкту й розуміння всіх ризиків. За словами Кудрявченка, на ринок чекає структурне оновлення, а інвестори отримають нові можливості для стабільного доходу та зростання капіталу.
Джерела
Матеріал підготувала Редакція Finposter · Як ми працюємо · Повідомити про помилку
← До всіх новин
