Комфорт-клас у Києві: як змінилися стандарти житла, хто його купує і на що зважати покупцям
Відома оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак у відео для Finance.ua розповідає, як змінилося поняття комфорт-класу житла в Києві та передмісті.
Те, що сьогодні в Києві та його околицях пропонують як комфорт-клас, має мало спільного з тим, як житло класифікували раніше. Девелопери підлаштовують свою пропозицію під нові потреби покупців. Експертка Вікторія Берещак стверджує, що поділ на економ чи бізнес, преміум, комфорт і комфорт-плюс уже не має сенсу. На перший план виходять якість самого проєкту, інфраструктура та функціональність.
Нові формати і критерії комфорт-класу
Нові формати житла, як-от поліфункціональні квартали, live-work-play або «місто в місті», витісняють із ринку звичні чіткі класифікації. Сучасний комфорт-клас вирізняється тим, що пропонує не лише житлову площу, а цілу екосистему для життя. Крім самих квартир, це кав’ярні, магазини, велнес і рекреаційні зони, а також двір, зонування якого продумане для людей різного віку та соціального статусу.
Планування квартир має бути варіативним і відходити від шаблонів: замість стандартних одно- та двокімнатних квартир, однакових у всьому стояку, — широкий вибір рішень. Сьогодні українці дедалі частіше працюють із дому й цінують особистий простір, тож квартира комфорт-класу має передбачати 6–7 функціональних зон. Це спальня, гардеробна, окремі санвузли, місце для гостей, робоча зона та все необхідне для зберігання речей.
Відмінності між економ-класом і комфорт-класом
Межі між класами житла сьогодні вже не такі чіткі. Буває, що проєкт, який іще нещодавно вважали б економ-класом, після певних удосконалень отримує статус комфорту. Проте це лише маркетинг: насправді до комфорт-класу висувають вимоги щодо матеріалів (утеплення, оздоблення вхідних груп, склопакетів), паркування, благоустрою, комерційної інфраструктури, а також щодо репутації девелопера на ринку.
Що стосується паркування, то проблеми з ним властиві обом сегментам. Водночас у комфорт-класі звичною справою є багатофункціональні простори, розраховані на різних мешканців. Не останню роль відіграє і склад орендарів: які бренди представлені в комплексі та чи відповідають вони за якістю тим побутовим потребам, які виникають у людей.
Попит: хто і для чого купує комфорт-клас
Експертка стверджує, що на первинному ринку 95% покупців сьогодні придбавають житло для власних потреб і лише 5% керуються інвестиційними міркуваннями. Такий попит мають об’єкти, будівництво яких не зупиняється: за роки війни вони показали відчутний поступ (6–8% на рік), мають достатній рівень готовності та розвинену інфраструктуру, щоб реалізувати плани щодо оренди.
Інвестори віддають перевагу оренді як стратегії, а не перепродажу. Їх цікавлять комплекси з якісним управлінням, автономною енергетикою, продуманою територією та повністю сформованою інфраструктурою — із супермаркетами, сервісами, якірними орендарями. Що ж до локації, то близькість метро вже не є визначальним чинником: більше важать транспортна доступність і те, яким є сам мікрорайон.
Вплив державних програм і фінансування
Державна програма «Є-Оселя» дала ринку ще одну фінансову опору, хоча й не повною мірою. Щомісяця видають близько 300 іпотечних кредитів, із них 85% припадає на вторинний ринок, а первинному дістається лише 15%. До того ж забудовникам непросто пройти акредитацію, позичальники мають обмежену платоспроможність, а перший внесок має бути значним — 30%, тоді як бажано було б 10–15%.
Для справжньої підтримки ринку експерти пропонують спростити бюрократичні процедури, пом’якшити умови щодо першого внеску та забезпечити програмі стабільне фінансування в обсязі 5 млрд грн на рік упродовж п’яти років. Однак головна проблема, на їхню думку, і далі залишатиметься гострою: люди не поспішають вкладати кошти, бо будівництво часто затримується, а до цього додається ще й низька платоспроможність.
Європланування: новий стандарт комфорту
За ринковими даними, на первинному ринку частка європланувань — із просторими кухнями-вітальнями, окремими спальнями, гардеробною та кількома санвузлами — вже сягає майже 50% і найближчими місяцями може зрости до 60–70%. Такий інтерес з’явився ще під час пандемії COVID-19: українці, проводячи більше часу вдома, почали очікувати від свого житла багатофункціональності.
Перевага європланування в тому, що не потрібно нічого переплановувати, аби виділити місце для зберігання, зону для роботи й відпочинку чи для спілкування. І це цілком зрозуміло, адже ремонт у новобудові (разом із купівлею техніки та меблів) іноді обходиться у 70% вартості самої квартири, а до майстра можна записатися лише за кілька місяців. Тож покупці охоче обирають менші квартири, якщо їхнє планування добре продумане.
Поради покупцям комфорт-класу
Щоб не помилитися під час купівлі квартири комфорт-класу, фахівчиня радить звернути увагу на п’ять речей:
1. Чи відповідає комплекс усім вимогам цього класу, зокрема щодо якості матеріалів, інфраструктури та благоустрою.
2. Екосистема комплексу в межах мікрорайону: наявність соціальних і побутових об’єктів, транспортна доступність, рівень комерційної інфраструктури.
3. Ергономіка та планування приміщення: чи доведеться переплановувати простір, чи він влаштовує вас і так.
4. Девелопер: його репутація, те, як він виконував зобов’язання раніше, чи немає в нього довгобудів, чи не змінювалися заявлені характеристики, а також due diligence дозвільних документів.
5. Ліквідність: оцініть, чи буде попит на квартиру через п’ять років і чи вдасться її вигідно перепродати.
Якщо бюджет обмежений, краще не гнатися за найбільшою площею. Експертка радить придбати двокімнатну квартиру з вдалим плануванням, яку легко перепродати, а згодом за допомогою іпотеки переїхати в більшу.
Висновок
Український ринок нерухомості змінюється: від старих класифікацій він переходить до таких параметрів, як інфраструктура, функціональність і якість. Це змушує девелоперів дотримуватися нових стандартів, адже покупці стали значно вимогливішими. Сьогодні комфорт-клас — це далеко не лише про площу та ціну. Насамперед ідеться про всебічну оцінку якості життя, на яку можна розраховувати в новому домі.
Джерела
Матеріал підготувала Редакція Finposter · Як ми працюємо · Повідомити про помилку
← До всіх новин
