Як змінився комфорт-клас на ринку житла України: нові стандарти, попит і поради покупцям
Известный обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак в видео для Finance.ua рассказывает, как изменилось понятие жилья комфорт-класса в Киеве и пригороде.
Те, що в Києві і його околицях тепер пропонують як комфорт-клас, мало спільного з тим, як колись класифікували житло. Девелопери підлаштовують свою пропозицію під нові потреби покупців. Експерт Вікторія Берещак стверджує, що розмежування на економ чи бізнес, преміум, комфорт і комфорт-плюс уже не має сенсу. На перший план виходять такі речі, як якість самого проєкту, інфраструктура й функціональність.
Нові формати і критерії комфорт-класу
Нові форми житла, такі як поліфункціональні квартали, live-work-play або «місто в місті», витісняють із ринку звичні чіткі класифікації. Сучасний комфорт-клас вирізняється тим, що пропонує не одну лише житлову площу, а цілу екосистему для життя. Окрім самих квартир, це кав’ярні, магазини, велнес та рекреаційні зони, дворове зонування, продумане для людей різного віку й соціального статусу.
Планування квартир має бути варіативним і відійти від шаблонів: замість стандартних однокімнатних чи двокімнатних по стояку – широкий спектр рішень. Відповідно до того, як живуть сьогодні українці, де робота з дому стала нормою і особистий простір цінується, комфорт-клас передбачає в квартирі 6-7 функціональних зон. Це і спальня, і гардеробна, і окремі санвузли, і місце для гостей, і робоча зона, і все необхідне для зберігання.
Відмінності між економ-класом і комфорт-класом
Границы между жилыми классами сегодня уже не такие чёткие. Иногда проект, который ещё недавно был бы эконом-классом, после определённых усовершенствований получает звание комфорта. Но это лишь маркетинг; на самом деле к комфорт-классу предъявляют требования по материалам (утепление, отделка входных групп, стеклопакетов), парковке, благоустройству, коммерческой инфраструктуре и тому, каким является девелопер на рынке.
Что касается парковки, то проблемы здесь присущи и одному, и другому сегменту. Тем не менее, в комфорт-классе обычное дело – многофункциональные пространства, предусмотренные для разных жителей. Не последнюю роль играет и состав арендаторов: какие бренды представлены в комплексе, соответствуют ли они по своему качеству тем бытовым потребностям, которые возникают у людей.
Попит: хто і для чого купує комфорт-клас
Експерт стверджує, що на первинному ринку 95% тих, хто сьогодні придбаває житло, роблять це для власних потреб, і всього 5% керуються інвестиційними міркуваннями. Такий попит притаманний об’єктам, де будівництво не стоїть на місці: за роки війни вони показали своєрідний прогрес (6-8% у рік) і мають достатній рівень готовності, розвинену інфраструктуру, щоб реалізувати орендні плани.
Інвестори віддають перевагу оренді як стратегії, а не перепродажу. Їх цікавлять комплекси з якісним менеджментом, автономною енергетикою, продуманою територією та інфраструктурою в повному розквіті, де є супермаркети, сервіси, якірні орендарі. Що ж до локації, то близькість метро вже не визначальний фактор, більше значення має транспортна доступність і те, яким є сам мікрорайон.
Вплив державних програм і фінансування
«Є-Оселя» як державна програма дала ринку ще одну фінансову опору, хоча й не в повній мірі. Статистика за місяць: близько 300 іпотечних кредитів, з цього числа 85% йдуть на вторинний ринок, первинному дістається всього 15%. До того ж забудовникам нелегко пройти акредитацію, позичальники мають певні обмеження у платоспроможності, а перший внесок має бути значним – 30%, тоді як хотілося б 10–15%.
Експерти пропонують для справжньої підтримки ринку спростити бюрократію, зробити менш суворими умови щодо першого внеску і передбачити стабільне фінансування програми в обсязі 5 млрд грн на рік на п’ятирічний період. Однак головне питання, на їхню думку, буде стояти гостро і далі: люди не поспішають вкладати кошти через те, що будівництво часто затримується, додалося до того й низька платоспроможність.
Європланування: новий стандарт комфорту
За даними ринку, на первинному сегменті частка європланувань із їхніми просторими кухнями-вітальнями, окремими спальнями, гардеробом і кількома санвузлами вже майже 50% і в перспективі найближчих місяців може піднятися до 60-70%. Такий інтерес з’явився ще за пандемії COVID-19: українці, залишаючись більше вдома, стали очікувати від свого житла багатофункціональності.
Вигода європланування в тому, що воно не потребує перепланувань для того, щоб виділити місце під зберігання чи зону для роботи й відпочинку, а також для спілкування. І це цілком зрозуміло, адже ремонт у новій будівлі (разом із придбанням техніки та меблів) обходиться іноді в 70% ціни самої квартири, тоді як записатися до майстра можна лише через кілька місяців. З огляду на це покупці охоче беруть менші за розміром квартири, якщо планування в них добре продумане.
Поради покупцям комфорт-класу
Щоб уникнути помилок при купівлі квартири комфорт-класу, фахівець рекомендує звернути увагу на п’ять речей:
1. Чи відповідає комплекс усім вимогам даного класу, зокрема за якістю матеріалів, інфраструктури та благоустрою.
2. Екосистему комплексу в межах мікрорайону: наявність соціальних і побутових об’єктів, транспортну доступність, рівень комерційної інфраструктури.
3. Ергономіку і планування приміщення: чи доведеться переплановувати простір, чи він сам по собі влаштовує.
4. Девелопера: його репутацію, те, як виконував зобов’язання раніше, чи не має довгобудів, незмінність того, що було заявлено, а також due diligence дозвільних документів.
5. Ліквідність: оцініть, чи буде попит на квартиру через п’ять років і чи вдасться її вигідно перепродати.
Якщо бюджет обмежений, краще не шукати найбільшу площу. За порадою експерта, варто взяти двокімнатну з непоганим плануванням, яку легко перепродати, і вже за програмою іпотеки пізніше перейти в більшу.
Висновок
Український ринок нерухомості змінюється, відмовляючись від старих класифікацій на користь таких параметрів, як інфраструктура, функціональність і якість. Це вимагає від девелоперів дотримуватися нових стандартів, адже покупці тепер не такі вже й прості. Коли мова йде про комфорт-клас, то це сьогодні далеко не тільки про те, яка площа і за яку ціну. Це насамперед про те, щоб оцінити всебічну якість життя, на яку можна розраховувати в новому будинку.
Источники
Материал подготовила Редакция Finposter · Как мы работаем · Сообщить об ошибке
← Ко всем новостям
