Гостиничная недвижимость в Украине: риски, доходность и перспективы рынка по мнению Апартель Різорц
Эксперт гостиничной недвижимости Евгений Кудрявченко обсудил перспективы рынка апарт-отелей в Украине и рассказал о рисках для инвесторов.
Украинский рынок гостиничной недвижимости в последнее время демонстрирует активный рост, и это при том, что экономическая и логистическая обстановка не из легких. Евген Кудрявченко, партнер Апартель Різорц, считает, что сейчас рынок как бы переосмысливает себя: инвесторам нужна подлинная доходность и прозрачность, а проекты, которые не оправдывают себя, отойдут на второй план. В данной статье мы даем оценку тому, что происходит, приводим основные показатели рентабельности и рекомендации для тех, кто вложился в этот сектор, и заглядываем в будущее отрасли на несколько лет вперед.
Состояние рынка: бум и вызовы
За прошедшие с 2022 года месяцы украинский рынок гостиничной недвижимости претерпел существенные перемены. Так, в Киеве объем сделок упал с 10 до 1 млрд долларов, и девелоперам пришлось по необходимости переносить инвестиции в иные, более защищённые регионы. На этом фоне сформировалось порядка 60 новых проектов, при том что для многих их авторов гостиничный сегмент стал первым опытом работы.
Тем не менее ажиотаж уже отходит на второй план, делая удел операционной эффективности. Строительству мешают задержки: то неопытность застройщиков, то обстоятельства вроде мобилизации, проблем с логистикой или уничтоженных складов и техники. Кудрявченко констатирует, что полгода–девять месяцев опоздания — это теперь обычное дело, а если проект встаёт на год или два, ситуация становится критической. Инвесторы настроены скептически и не спешат вкладываться, когда из 25 обещанных к открытию отелей готовы лишь четверо.
Как выбрать проект для инвестиций: советы эксперта
Кудрявченко рекомендует перед тем, как вкладывать деньги, хорошенько оценить место: насколько оно подходит для собственного отдыха, не соседствует ли со свалкой или железнодорожными путями. Не менее важно познакомиться с тем, что уже сделал девелопер, сходить на его объекты и посмотреть, соответствуют ли рендеры тому, что есть в действительности, испытать сервис. В случае если застройщик не имеет за плечами достаточного опыта, нужно удостовериться в его деловой репутации и взглянуть на проекты из иных областей. Команды с опытом – это меньшие риски, тогда как «андердоги» могут принести больше дохода, но сопряжены с большими опасностями.
Ошибки и эволюция: опыт Апартель Різорц
Ещё в 2017 году компания приступила к возведению своего первого отеля. Однако, как отмечает Кудрявченко, старт дался не без огрехов: были проблемы с логистикой для гостей и сотрудников, звукоизоляция оставляла желать лучшего, земля так и оставалась неоформленной. Но команда черпала уроки из каждого последующего проекта. В проектировании стали делать ставку на доступность и сервис, автоматизировали шлагбаумы и замки, привели в порядок инфраструктуру. Апартель Різорц сегодня выстраивает всё по комплексной схеме, от самого проекта до его управления, а это даёт возможность держать планку обслуживания на высоте и оперативно исправлять любые недочёты.
Механика доходности: что получает инвестор
По словам Кудрявченко, инвестор может рассчитывать на три типа дохода:
- Операционный доход: ежемесячная доля от чистой прибыли отеля (после вычета расходов), пропорционально площади номера.
- Рост капитализации: увеличение стоимости недвижимости после завершения строительства и запуска (например, с $3 000 до $4 500 за кв. м).
- Экономия на отдыхе: возможность бесплатно отдыхать в своем номере до 30 дней в году, что эквивалентно экономии $7–8 тыс. ежегодно.
Некоторые инвесторы заходят ради быстрой перепродажи по мере роста стоимости, другие — для долгосрочного пассивного дохода (10–15% годовых) и семейного отдыха. Важно уточнять структуру доходности: обещанные 15% могут включать как операционную прибыль, так и потенциальную капитализацию.
Ключевые факторы прибыльности: загрузка и инфраструктура
Среднегодовая загрузка отеля — вот что в первую очередь определяет доходность. Апартель Різорц исходит из того, что для выхода на безубыточность достаточно 40–50% загрузки; излишки идут в качестве выплат инвесторам. Конечно, в Одессе или Буковеле сезонный бизнес позволяет отбить прибыль за пару месяцев, но Апартель Різорц ориентируется на круглогодичную работу: для этого создаются нужные сервисы и инфраструктура под любой сезон и разнородную аудиторию.
Таким образом, в 2025 году три наших отеля принесли валового дохода порядка 550 млн грн, свыше 230 млн из них уже распределены между инвесторами. А с вводом новых объектов в 2026-м можно ждать прироста оборота в 20–30%.
Модель управления: девелопер и управляющая компания в одном лице
Кудрявченко считает, что лучший вариант — это модель, при которой управляющая компания и девелопер представляют собой единую структуру. Подобным образом можно не отыскивать виноватых в разных подразделениях, а оперативно исправлять недочёты в проекте и вкладывать средства в инфраструктуру, будь то приобретение генераторов или развитие ресторанной части. Для инвестора это вопрос прозрачности: он видит, что у компании есть интерес к тому, чтобы проект имел долгосрочный успех, и это даёт ему уверенность.
Риски и их распределение
Инвестиционные риски можно подразделить на операционные (загрузка, управление) и девелоперские, связанные со строительством и сроками. Апартель Різорц покрывает убытки за счет прибыли будущего периода в течение нескольких месяцев после открытия. Под ремонт и амортизацию отчисляется 2% валовой выручки.
Если речь идет о дополнительных инфраструктурных проектах вроде возведения катка, компания дает инвесторам возможность в них вовлечься, и финансирование будет осуществляться из будущей прибыли, а не посредством новых взносов.
Что касается распределения чистой прибыли, то 85% идут инвесторам, управляющая компания оставляет 15%. При этом выплаты для каждого номера одинаковы, это исключает любые манипуляции с загрузкой. Встречаются и варианты с гарантированной доходностью, скажем, 6% в Словении, тогда управляющая компания включает риски в расчет среднего показателя.
Всесезонные проекты: пример Апартель Поляна
Апартель Поляна, флагманский проект, который выйдет на рынок в 2029 году, представляет собой курорт, работающий во все сезоны. Инфраструктура здесь развита в полной мере: 5 000 кв. м спортивного комплекса, event-холлы и бассейны, зоны для детей, медцентр с минеральной водой. На 15 га уложено 104 000 кв. м застройки.
Кудрявченко полагает, что такой масштаб – гарантия защиты инвестиций, поскольку никаким новым отелям, каким бы небольшим они ни были, не суждено составить конкуренцию подобному комплексу.
Реализация проекта пришлась на Закарпатье, где есть и природная уникальность, и относительная безопасность, да и до европейских границ рукой подать. Созданная инфраструктура призвана обеспечить круглогодичный поток гостей и стабильную загрузку, без которой невозможны регулярные выплаты инвесторам.
Выход на европейский рынок: опыт Словении
Словенский проект Атлантида Рогашка стал для Апартель Різорц отправной точкой в завоевании Европы. В качестве управляющей компании не только реновирует объект, но и гарантирует инвесторам 6% в год на протяжении первых трёх лет. Если европейский рынок и отличается строгостью в вопросах бюрократии, сертификации и безопасности, то взамен он даёт возможность работать с институциональными инвесторами и получать кредиты на выгодных условиях. А накопленный за время работы в Европе управленческий опыт даст компании простор для расширения бизнеса и привлечения новых клиентов, среди которых будут и гости из Европы, посещающие отели в Украине.
Влияние войны: рост затрат и новые возможности
В Украине за время, прошедшее с 2022 года, цены на возведение гостиниц подскочили в два раза. Там, где еще недавно квадратный метр стоил $3 000, сейчас не меньше $5 000. Виной тому и логистика, развалившаяся после 2022-го, и подорожавшие материалы, и необходимость закупать комплектующие за рубежом. Но и качество стало иным: в строительстве применяются технологии и материалы более нового образца.
Свой импульс внутренний туризм обрел оттого, что выезд стал затруднен и границы закрыты. Отрасль это стимулировало, привело к росту сервисных стандартов и запуску новых проектов. Кудрявченко полагает, что когда границы откроются, украинские отели будут иметь все для конкуренции, опираясь на адекватное соотношение цены и качества.
Прогнозы и рекомендации для инвесторов
Эксперт прогнозирует, что в ближайшие 5 лет рынок гостиничной недвижимости в Украине пройдет этап «переочищения»: неэффективные проекты уйдут, а лидеры закрепятся за счет операционной эффективности и стандартизации сервиса. Для инвесторов ключевые рекомендации:
- Оценивать локацию и инфраструктуру.
- Изучать опыт и репутацию девелопера.
- Анализировать структуру доходности и политику распределения рисков.
- Учитывать сезонность и устойчивость загрузки.
- Обращать внимание на масштаб и уникальность проекта.
В ближайшие годы гостиничная недвижимость останется привлекательной для инвестиций при условии грамотного выбора проекта и понимания всех рисков. По словам Кудрявченко, рынок ждет структурное обновление, а инвесторы получат новые возможности для стабильного дохода и роста капитала.
Источники
Материал подготовила Редакция Finposter · Как мы работаем · Сообщить об ошибке
← Ко всем новостям
